LEASEHOLD & RENT
借地・賃料の鑑定評価
借地権・底地、新規賃料・継続賃料（地代・家賃改定）の鑑定評価。利回り法・差額配分法・スライド法等を踏まえて判定します。
借地・賃料は、論点が多い領域です。
借地権・底地、地代・家賃は、長年にわたる契約関係のなかで合意形成が難しい代表的な領域です。
とりわけ継続賃料（既に契約中の賃料の改定）については、新規賃料の手法では適正額に到達できないことが多く、利回り法・差額配分法・スライド法・賃貸事例比較法など、複数の手法を組み合わせて鑑定する必要があります。
あかつき鑑定では、これらの手法を踏まえつつ、継続地代と固定資産税の関係といった実務上の論点まで含めて、賃料の鑑定評価書を作成いたします。
・地代の値上げを求められたが、適正な水準が分からない
・賃料減額を求めたいが、根拠となる資料を整えたい
・調停・訴訟で継続賃料の鑑定書が必要になっている
・借地非訟手続のために介入権価格の評価が必要
・借地権の譲渡・建替えにかかる承諾料の参考額を知りたい
借地・賃料まわりで対応する業務
01
借地権の鑑定評価
借地権の財産的価値を評価します。譲渡・買取・相続・財産分与など、依頼目的に応じて借地権価格をお出しします。
02
底地の鑑定評価
借地権の付着した土地（底地）の評価。地主側からのご相談、底地買取・売却にかかる評価などに対応します。
03
借地非訟手続・介入権価格
借地非訟手続において、賃貸人が介入権を行使する際の介入権価格の鑑定評価に対応します。
04
新規地代・新規家賃
新規に賃貸借契約を結ぶ場合の適正な地代・家賃を、賃貸事例比較法・積算法・収益分析法等で判定します。
05
継続地代・継続家賃（賃料改定）
既存の賃貸借契約における賃料改定。利回り法・差額配分法・スライド法・賃貸事例比較法を踏まえて判定します。
06
固定資産税との関係の検討
継続地代は固定資産税との関係も無視できない論点です。実務上の関係を踏まえて評価いたします。
継続賃料の判定に用いる主な手法
継続賃料の判定は、複数の手法による試算結果を比較・調整して結論を出すのが基本です。
対象不動産の特性・依頼目的・利用可能な資料に応じて、適切な手法を組み合わせて鑑定評価をいたします。
A
利回り法
土地・建物の基礎価格に継続賃料利回りを乗じて、賃料を試算する手法。継続地代の評価で重視されます。
B
差額配分法
現行賃料と新規賃料との差額を当事者に配分する手法。実務上、継続賃料の主要手法の一つです。
C
スライド法
基準時の賃料に物価・地価等の変動率を乗じて試算する手法。経済情勢の変動を反映できます。
D
賃貸事例比較法
近隣の類似賃貸事例を補正のうえ比較する手法。新規賃料を踏まえた継続賃料の検証にも用います。
ご依頼の流れ
- STEP 01お問い合わせ・ヒアリング。お電話または公式お問い合わせフォームより、対象不動産・現行賃料・改定の経緯などをお聞かせください。
- STEP 02個別お見積り。対象不動産の概要・依頼目的を踏まえ、報酬・実費を含む個別見積もりをお出しします。
- STEP 03必要書類のご準備。賃貸借契約書、賃料の改定経緯、登記事項証明書、固定資産税の評価額証明書、平面図等。
- STEP 04現地調査・資料調査。対象不動産・近隣の状況、賃貸事例等を調査いたします。
- STEP 05鑑定評価書の作成。各手法を踏まえて試算し、対象不動産の継続賃料・借地権価格等を判定いたします。
- STEP 06納品・ご説明。鑑定評価書をお渡しし、必要に応じて評価のポイントをご説明します。係争案件では意見書の追記対応も可能です。
賃料改定・借地のご相談、お待ちしております。
賃料改定の交渉中の方、調停・訴訟に進む可能性のある方、借地の更新・買取を検討中の方──
どの段階でも構いません。まずは状況をお聞かせください。
※鑑定評価書は依頼目的に応じて作成するものであり、評価結果は対象不動産の個別事情・必要書類の有無等により左右されます。当事務所がいかなる場合も同一の結果を保証するものではありません。
※当事務所は不動産鑑定士法および倫理綱領に基づき守秘義務を厳守しております。